La tromperie du marché immobilier

Introduction:

Le précédent article portait sur l'analyse du monde de la finance, démontrant son fonctionnement semblable à une croyance. Je vous propose une étude de cas concrète du meilleur exemple que nous donne le marché immobilier et comment on influence la valeur accordée à un bien conséquent: l'achat d'une maison. Avec de grands chiffres, ça interpelle davantage.

Des requins: un stéréotype ?

Lorsque que vous vendez un bien immobilier avec la ferme intention de contourner les agences, ce sont les agences qui viennent à vous. Discours et ton commercial repérables à des kilomètres déjà au premier échange téléphonique. "Ne vous inquiétez pas, vous ne payez rien. Vous me dîtes seulement votre prix et j'ajoute ma commission. Une fois la transaction faite, vous obtiendrez le prix que vous vous êtes fixé."

Et bien évidemment, votre annonce est déjà excellente à première lecture, vous êtes dans le juste. Vous lui faites répéter tout de même 3 fois qu'il ne vous fera pas de facture surprise. Et il confirme sans hésitation.

Le jour où l'agent arrive chez vous pour les formalités et la prise de mesures, on entend l'idée de mandat exclusif. Lequel ne vous empêche pas seulement de contacter une autre agence, mais aussi de garder l'option de vente en particulier et ainsi proposer soit: un prix plus attractif, soit une meilleure somme dans votre poche une fois la vente réalisée. Ce qui frappe une oreille méfiante, c'est l'unique proposition de mandat exclusif. Si ce mandat porte un adjectif, c'est qu'il existe d'autres types de mandats très lourdement éclipsés.

La manipulation des prix:

Vous n'avez pas cédé à un mandat exclusif et avez opté pour le mandat simple, afin de garder le contrôle des 3 prochains mois qui gravitent autour de votre maison. Votre annonce qui visait juste au premier coup d'oeil devient irréaliste et à refaire. L'estimation de l'agence reste néanmoins proche du prix le plus bas que vous vous êtes fixé. Les quelques travaux de rafraichissement deviennent "il y a quand même pas mal de travaux" et les atouts deviennent invisibles dans une moyenne de prix local. Sachant que cette moyenne est calculée sur les précédentes ventes de l'agence, qui a estimé leur prix.

Le fonctionnement d'une agence immobilière n'est pas sorcier. Il faut ramasser des commissions. Il faut donc vendre à tour de bras et le meilleur moyen pour que les ventes s'enchaînent, c'est de rabaisser au maximum les prix.

Prenons l'exemple d'un vendeur qui avait acquis sa maison à 57 000€ alors que le vendeur précédent n'avait fait aucune plus-value, puisqu'il n'a apporté aucune amélioration au logement. L'acheteur qui est désormais le vendeur d'aujourd'hui, lui, a réalisé près de 15 000€ de travaux et rend la maison immédiatement habitable avec un chauffage et une isolation toute neuve. Avec ses frais de notaire et les intérêts, il s'en tire pour un prêt de 80-85 000€. Il commence par mettre le prix fort, donc 85 000€ pour ne pas être perdant mais laisse une mention "négociable", pour garder de la flexibilité. L'agent vous contacte en voyant votre annonce et vous dit qu'il faudra ajuster avec une véritable estimation mais votre offre n'est "pas du tout déconnante". Il vous fait une estimation professionnelle grâce à son logiciel et vous sort une moyenne: 73 - 75 000€. Vous voyez que c'est un peu juste par rapport à votre besoin d'être un minimum gagnant, vous optez pour un prix stratégique de 78 000€, passant ainsi de 85 000 à sous la barre des 80 000€. Sachant qu'il lui faudra amputer le gain de la vente de 7 000€ à reverser en commission à l'agent immobilier. Celui qui trouvait votre annonce parfaitement dosée, arrive avec de nouvelles moyennes et vous annonce que dans l'idéal, votre bien, selon la même superficie et les ventes de biens similaires sur le secteur, se vendrait très facilement si votre prix rentre dans la fourchette de 48 - 60 000€. Dans cette fourchette, sont dilués: les biens mitoyens, les biens de bourg entassés, les bien insalubres, et les biens indépendants immédiatement habitables. Sans oublier, les biens qui ont subi un double langage incohérent entre une estimation professionnelle à 73 000€ et une moyenne surprise sous les 60 000€. Et pour faciliter la baisse de votre gré du prix de votre bien, tant que vous n'abdiquez pas, l'agent sabote votre annonce. Texte illisible sans paragraphe, absence totale de la liste des atouts et désignation fortement erronée, comme par exemple indiquer "maison de ville" en titre pour une "maison individuelle avec jardin".

Une croyance parfaitement démocratique:

Une croyance se fortifie avec un nombre grandissant d'adeptes. Les potentiels acheteurs scrutent toutes les annonces. Ils voient un ordre de prix et se focalisent sur cette fameuse moyenne alléchante pour leur porte-monnaie. Comment est influencé ce prix, ils s'en moquent. La seule chose qui compte, c'est le trou dans le porte-monnaie (et à juste titre). Les agences forcent à tirer les prix vers le bas pour enchaîner les commissions. Les particuliers paraissent donc toujours plus chers. Les acheteurs leur font la remarque, ils trouvent des seuils psychologiques de prix sans trop s'éloigner du prix espéré. Mais comme vous ne vendez toujours pas, vous acceptez les consignes de l'agence puisqu'elles sont confirmées par les remarques des acheteurs, influencés par des moyennes fabriquées par les agences elles-mêmes. Vous êtes donc contraints de rejoindre la tendance même si elle est injuste car le principe de la démocratie, c'est que la majorité l'emporte, qu'importe sa capacité de discernement.

Un système d'arnaques en toute légalité, une porte d'entrée exemplaire pour un thriller psychologique mafieux.

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